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La V.E.F.A (Vente en l'état futur d'achèvement)
La V.E.F.A (Vente en l'état futur d'achèvement), ou "achat sur plan", est un des contrats les plus utilisés en matière d'achat neuf.
Définition
L’article 261- 3 du Code de la Construction et de l’Habitation indique que « Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil
la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.
Le logement vendu peut être un appartement (c’est le cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des lotissements ou des copropriétés horizontales).
1 - Signature d'un contrat de réservation
Il s'agit du contrat par lequel un acheteur réserve l'achat éventuel d'un logement à un constructeur/promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie.
Mentions obligatoires
la surface habitable approximative le nombre de pièces principales la situation dans l'immeuble ou plan de masse ; note technique sommaire (nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement) le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ; la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ; s'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;
les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R.261-28 à R.261-30 du Code de la Construction et de l'Habitation).
Le dépôt de garantie
Montant :
si le délai de la vente est inférieur à un an, le montant du dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à 5 % du prix prévisionnel prévu.
si le délai de la vente n’excède pas deux ans, il doit être inférieur à 2% du prix prévisionnel prévu.
au-delà de deux ans, aucun dépôt n'est exigé.
Restitution du dépôt de garantie lorsque :
le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel,
le montant de l’immeuble prévu ou de la partie d’immeuble est inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,
la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,
l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé.
ou encore que
Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité.
Si par contre le réservataire refuse de signer l'acte définitif sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie.
2 - Signature du contrat de vente définitif
Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.
Le texte du projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature.
Mentions obligatoires du contrat :
Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir
la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue
le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
les délais de livraison ;
la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
3 - Côté garanties : Garanties d’achèvement / Exemples
Des garanties d'achèvement ou de remboursement sont données à l'acquéreur. Elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un organisme financier) par l'acquéreur en cas d'inachèvement.
Défaut de conformité : lorsqu'une douche a été installée à la place d'une baignoire, par exemple.
Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème.
Vice de construction : lorsque la baignoire a été mal posée, par exemple.
Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents. L'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison, qu’il doit signaler au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
La garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, dysfonctionnements).
De plus, si l'acheteur n'obtient pas satisfaction, il dispose d'un délai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.
4 - Côté Paiement
Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :
5 - Côté Pénalités en cas de retard de livraison
Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.
Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours.
Cas particuliers n'engageant pas la responsabilité du promoteur :
6 - Côté financement
Il s'agit d'un prêt qui se compose de deux périodes :